深圳股市配资 房产互卷加剧，新业务积聚新动能｜2024产业半年报观察

这是一件让人啼笑皆非的事情。此前没有注册制改革的时候，新股发行价有隐形红线的压制，所以发行上市以后容易被爆炒。现在创业板注册制改革都实施快一年了，新股发行的泡沫算是逐渐降下来了，但上市即爆炒仍时有发生。值得关注的是，新股上市的交易规则与此前不同，没有涨跌停限制，意在让多空资金充分博弈，但也为投机资金在新股上市头几日肆无忌惮的炒作埋下了伏笔。大家想想，热钱头几天不断换手把涨幅狂拉几十倍以上，即便随后几个月慢慢跌下来，只要中间能出逃便是利润。以读客文化为例，拉到25元以上，以后即便阴跌到10元，只要能出局都有利润，但很多人却会认为10元左右的读客可能跌到位了，价格很低了，于是会有人不断去接盘，毕竟是低价新股。但是，读客文化的发行价毕竟只有1.55元，任何一个价值投资者都会理性，但任何一个趋势投机者都会不管不顾。

半年财报发布季，上市房企的“成绩”仍为关注焦点。南方+记者从Wind数据查询发现，截至2024年8月底最后一天，已有一百多家A股房企和两百多家H股房企按时披露了今年中期业绩数据。从各项核心指标来看，尽管运营和业绩普遍承压，但仍有约四成的A股房企实现盈利；面对新旧模式转换的关键期，以“瘦身强体”来渡过周期性波动成为行业主旋律。

综合分析来看，市场仍在修复，对企业既是挑战，也是机遇。一方面，交付力和产品力的互卷，倒逼着以智能、健康、绿色和品质为核心的产品服务标准迭代升级明显加快；另一方面，在行业转向新发展模式背景下，房企除做好开发主业外，对代建、物管、商业以及物流、养老、文旅、工业等新航道或跨界业务探索更为积极，万科、华润、招商、龙湖、绿城、美的置业等部分企业新业务拓展成效明显，逐步支撑起第二增长曲线。

开发业务承压

保交付是“头等大事”

当前房地产总体形势仍存在一定复杂性和不确定性，但市场在调整中逐步走向平稳，国家宏观调控和地方因城施策的成效加快显现。

记者通过梳理已经发布半年报的规模房企数据发现，尽管企业普遍业绩承压，但是仍然有近1/3的企业保持正向盈利，以龙头房企为例，共有12家房企上半年净利润超过10亿元，其中，华润置地净利润107.4亿元、中海地产净利润为103.1亿元、保利发展净利润为74.2亿元；值得一提的是，奥园集团由于在报告期内完成境外债务重组并录得重组收益，今年上半年虽然营业额仅为46.43亿元，但实现净利润223.12亿元。

尽管销售和运营承压，但在国家大力保交付的政策引领和支持下，房企普遍将“保交付”放在重中之重。国家统计局数据显示，上半年房屋竣工面积为33904万平方米，增长19.0%，其中，住宅竣工面积24604万平方米，增长18.5%。

碧桂园排除较大困难，交付数量位列第一，仅2024年上半年，在全国便完成了15.45万套房产交付，覆盖范围遍布29个省份的178座城市。交付套数排名第二的是绿地控股，上半年该公司整体交付住宅面积1123万平方米，同比增长20%，交付总套数约10万套。交付套数排名第三的是万科，上半年交付约7.4万套，并持续优化客户交付入住的全过程体验，78个项目实现“交付即办证”。

除此以外，融创中国上半年全国共交付约5.8万套；绿城中国交付6.53万套；新城控股交付5.7万套；龙湖集团交付约5万套住宅，其中20%项目提前一个月以上交付。而龙光亦交付45个批次、近1.7万套；奥园交付16个项目8800套房屋；雅居乐累计交付超1.88万套，其中15%提前交付；绿地集团交付面积777万平方米。

天河区某项目将于年底交付

社会和市场的期望和要求提升，也在加大企业的交付压力，今年行业整体交付量仍有待提高。随着“白名单”工作的持续推进，房企融资困境得到缓解，预计下半年房企交付情况将进一步改善。

住建部披露的数据显示，截至2024年5月中旬，全国297个地级及以上城市已经建立了房地产融资协调机制，商业银行审批通过的“白名单”项目贷款金额达到9350亿元。

产品力提升

绿色健康智能“卷出花”

“保交付”成为房企地产行业主旋律，房企的交付实力比拼也在竞争中越发激烈，高质量的交付成为衡量房企的重要指标之一。与此同时，楼市进入“竞品质”时代，满足市场需求的“好房子”优势也更加凸显。对于开发商而言，需要更加精准地把握市场需求变化，提升产品品质和服务水平，以顺应市场变化。

“持续打磨和提升产品品质，是龙湖高质量发展的核心。”龙湖集团相关负责人表示，面对房地产市场的调整和变化，在2022年底至2024年5月，龙湖集团先后推出全新高定产品线“御湖境”、艺术奢宅产品线“云河颂”和城市自然美学产品线“观萃”，以推陈出新回应市场变化。

保利发展在2023年就推出“新人文社区”产品理念和“天悦人和”产品服务体系：以3大住宅产品系列、3大服务场景、12款产品美学，打造以“天”“悦”“和”三大字系为基座的产品品牌服务体系。保利新产品系列在全国铺开后，很快引起市场关注和认可，如广州保利天瑞、佛山保利灯湖天珺、上海保利海上臻悦、苏州保利琅悦等产品面市时都曾引起轰动。

广州白云区雍云邸项目样板间

绿地集团则顺势用户对健康居住的需求，2020年就在“健康宅1.0”的基础上进行了全面升级，发布“健康宅2.0”。今年4月，长沙绿地海珀麓云项目交付，引入“健康宅2.0”体系：室内全装修交付选用国际一线品牌，配备全屋定制墙布；主卧卫浴洁具、龙头、浴缸采用科勒等知名品牌；厨卫系统采用方太等品牌，确保人居品质。

中国金茂也在今年3月发布了全新的品牌战略，“金”“玉”“满”“堂”四大产品线全新亮相。其中，“金”即“金茂府系”，目前已经进化到3.0版本，以科技为核心进行全维度提升，将为高端用户群体营造“自然生长的社区”。

此外，在社区配套方面，万科在交付后持续提升居住氛围，上半年在48个大盘项目完善社区生活配套，积极开展社区活动，入住率提升16%。在上海已经率先落地“未来城市理想单元”产品，小区集齐了住宅、市集、商店、办公、运动馆、幼儿园、养老和政务，让客户在步行10—15分钟范围内，就能享受80%以上的城市服务，该项目也成为了2023年上海市住宅销售套数和面积双料冠军，今年已开始在全国更多城市实践推广。

展望未来，随着住房更多地回归居住属性与房地产长效机制的全面落实，楼市迎来“竞品质”时代，房地产的下半场也将成为开发商用“产品力”突围的新时代，回归品质初心，助力新模式构建和可持续发展。

经营业务发力

第二增长曲线初显成效

面对房地产行业持续调整的态势，积极向新发展模式转型，寻找新的经济增长点成为了不少房企高管的共识。值得欣慰的是，从今年半年报来看，多家房企经营性业务贡献持续提升，第二增长曲线的效果凸显。

值得一提的是，龙湖的经营性利润占比超八成。财报显示，今年上半年，龙湖实现营业收入468.6亿元。其中，经营性收入131亿元，同比增长7.6%，对集团整体收入的贡献占比达到28%；经营性业务的毛利率超50%、净利率超25%，对集团的利润贡献更提升至80%以上。龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平表示：“按照这个速度，我们预计在2028年底，集团的经营性收入占比能够过半。到那时，整个业务模式可以说切换到了新的发展模式。”

华润置地的经常性业务核心净利润占比也超过了50%。财报显示，今年上半年，华润置地开发销售型业务的核心净利润为52.2亿元，同比下降19.05%，占比48.6%；经营性业务的核心净利润为55.2亿元，同比增长14.4%，占比51.4%，利润贡献首次超过开发销售型业务。占总营业额不到三成的经常性业务收入，贡献了超五成的核心净利润，也意味着华润置地经营性不动产+资管业务已经初具规模。华润置地执行董事、董事会主席李欣在中期业绩会上表示，华润置地未来将在“经营性不动产+资管业务”向“大资管”业务转型层面继续发力，打造华润置地第二增长曲线。

南沙区某项目销售中心显示一栋楼已售罄

万科也不例外，持续多年深耕的物业服务、租赁住宅等业务板块进入盈利期。上半年，万科租赁住宅业务实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%。截至6月底，累计开业数量增加至18.3万间，泊寓客户满意度95%，出租率保持95.2%，GOP利润率接近90%，保持行业领先水平；万科物业服务，实现营收176.3亿元，同比增长9.5%。同时，万科实现多赛道REITs突破，商业REIT完成上市，物流、租赁住宅REITs也已进入申报过程。

更有房企做出了别样的选择，剥离原有的主业开发业务，坚定发展经营性业务。比如，美的置业此次中期业绩会就正式宣布将开发业务从上市平台剥离出去，构建“开发代建+物管服务+资产运营+房地产科技”的业务模式。美的置业董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐表示，目前房地产开发性业务承压，但是围绕房地产产业链的经营业务前景广阔，相信美的置业重组后所保留的资产运营、地产科技等业务都有良好的增长空间。

面对行业的深度调整，单一依赖地产开发业务的模式已然难以持续增长，房企纷纷加快多元化转型步伐，向新发展模式积极探索。可以预见的是，提前布局商业、长租公寓、物业、代建等经营性业务的房企，经营性业务对业绩的贡献将持续提升。

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【采写】南方+记者 柴亚娟 周中雨

【海报】吴颖岚 谭唯

【统筹】赵兵辉 程鹏 马华 冯善书

【策划】陈韩晖

【出品】南方产业智库深圳股市配资

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